Nhà phố TP.HCM giá trên 30 tỷ chiếm 70% nguồn cung, giá căn hộ Hà Nội tăng 32% trong quý 1/2025

Nhà phố, biệt thự TP.HCM: Giá trên 30 tỷ đồng chiếm lĩnh thị trường

Theo Savills Việt Nam, nguồn cung sơ cấp phân khúc biệt thự, nhà phố tại TPHCM trong quý 1/2025 đạt gần 700 căn, tăng 14% so với quý trước. Cơ cấu nguồn cung bao gồm 53% nhà phố thương mại (shophouse), 26% biệt thự và 21% nhà liền kề.

Điểm đáng chú ý là sự thay đổi mạnh mẽ về cơ cấu giá. Nếu như quý 1/2021, các sản phẩm có giá dưới 10 tỷ đồng/căn chiếm tới 60% thị phần, thì đến quý 1/2025, tỷ lệ này chỉ còn vỏn vẹn 11%. Ngược lại, phân khúc giá trên 30 tỷ đồng/căn đã tăng mạnh và chiếm đến hơn 70% tổng nguồn cung sơ cấp.

Mặt bằng giá cao kỷ lục này được cho là nguyên nhân chính thúc đẩy xu hướng người mua dịch chuyển sang các thị trường tỉnh lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, Long An, nơi có nguồn cung dồi dào hơn và mức giá "dễ thở" hơn. Hệ quả là tỷ lệ tiêu thụ (hấp thụ) của phân khúc biệt thự, nhà phố tại TPHCM trong quý 1/2025 chỉ đạt mức thấp 10%, giảm 5 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước.

Dự báo về nguồn cung tương lai, Savills cho biết trong ba quý còn lại của năm 2025, nguồn cung mới sẽ chủ yếu tập trung tại TP. Thủ Đức (53%), huyện Nhà Bè (25%) và huyện Bình Chánh (22%). Xa hơn, đến năm 2027, thị trường TPHCM dự kiến đón nhận thêm hơn 4.600 căn từ 28 dự án, trong đó huyện Nhà Bè được kỳ vọng chiếm 29% nguồn cung, theo sau là TP. Thủ Đức và huyện Củ Chi (mỗi nơi khoảng 19%).

Hà Nội: Biệt thự tăng giá gấp đôi, nhà liền kề tăng 24%

Tại thị trường Hà Nội, phân khúc biệt thự, nhà phố ghi nhận nguồn cung mở bán mới ấn tượng với 2.319 căn trong quý 1/2025. Đóng góp lớn nhất đến từ đại đô thị Vinhomes Wonder City (Đan Phượng) của Vingroup, chiếm tới 97% lượng mở bán mới.

Tổng nguồn cung sơ cấp đạt hơn 4.000 căn từ 17 dự án, dù giảm 20% so với quý trước nhưng lại tăng gấp 6 lần so với cùng kỳ năm 2024. Trong đó, nhà liền kề chiếm 64%, nhà phố thương mại chiếm 31% và biệt thự chiếm 5%. Tỷ lệ hấp thụ trong quý đạt 41%, tăng 13 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước, cho thấy sức mua tốt hơn so với TPHCM.

Giá bán tại Hà Nội cũng ghi nhận mức tăng đáng kể. Giá biệt thự trung bình đạt 282 triệu đồng/m2, tăng gấp đôi so với cùng kỳ năm trước. Giá nhà liền kề ở mức 239 triệu đồng/m2, tăng 24%. Riêng giá nhà phố thương mại tương đối ổn định ở mức 278 triệu đồng/m2.

Savills nhấn mạnh giá trị bất động sản thấp tầng tại Hà Nội đã tăng trưởng ấn tượng trong 5 năm qua. Cụ thể, giá biệt thự tăng trung bình 29%/năm, nhà liền kề tăng 22%/năm. Nhà phố thương mại có mức tăng chậm hơn, dao động 11-16%/năm.

Trong phần còn lại của năm 2025, thị trường Hà Nội dự kiến đón thêm 2.210 căn từ 9 dự án. Nổi bật là các dự án quy mô lớn của Tập đoàn Sunshine như Sunshine Grand Capital (Hoài Đức) và Sunshine Royal Capital (Tây Hồ), cùng nguồn cung từ các dự án hiện hữu như GIA22 by Kita (Tây Hồ) hay Solasta Mansion (Hà Đông). Từ năm 2026 trở đi, nguồn cung dự kiến bổ sung thêm khoảng 19.812 căn.

Phân khúc căn hộ: Nguồn cung mới hạn chế, giá tiếp tục leo thang

Đối với phân khúc căn hộ, thị trường TPHCM tiếp tục khan hiếm nguồn cung mới với chỉ 800 căn được chào bán trong quý 1/2025, giảm 70% so với quý trước (dù vẫn tăng 29% so với cùng kỳ). Hơn 50% nguồn cung mới đến từ TP. Thủ Đức và quận Bình Tân. Đáng lưu ý, phân khúc căn hộ có giá dưới 50 triệu đồng/m2 chỉ chiếm 13% nguồn cung mới, phần lớn còn lại thuộc phân khúc giá cao.

Sự thiếu vắng nguồn cung vừa túi tiền là nguyên nhân chính khiến lượng giao dịch căn hộ tại TPHCM giảm 46% so với quý trước, chỉ đạt 1.400 căn. Savills nhận định nhu cầu nhà ở thực của người dân vẫn rất lớn nhưng chưa được đáp ứng. Tỷ lệ hấp thụ hàng tồn kho chỉ ở mức 23%, tuy nhiên nguồn cung mới có tỷ lệ hấp thụ tốt hơn, đạt 61%. Điều này cho thấy người mua ngày càng khắt khe, ưu tiên các dự án mới có vị trí đắc địa, pháp lý minh bạch và hưởng lợi từ quy hoạch hạ tầng tương lai.

Triển vọng 9 tháng cuối năm 2025 của thị trường căn hộ TPHCM vẫn còn hạn chế, ước tính có thêm gần 7.000 căn, trong đó 90% đến từ các giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu. Chỉ có 4 dự án mới dự kiến mở bán với tỷ trọng nhỏ (10%). Đến năm 2027, dự kiến có gần 40.000 căn mở bán, với phân khúc hạng B chiếm 41% và hạng C chiếm 45%.

Tại Hà Nội, thị trường căn hộ có diễn biến sôi động hơn. Nguồn cung mới trong quý 1/2025 đạt 7.940 căn, giảm 39% so với quý trước nhưng tăng tới 95% so với cùng kỳ. Nguồn cung sơ cấp đạt 11.168 căn, giảm 14% so với cùng kỳ.

Số lượng căn hộ bán được trong quý đạt 7.914 căn, tăng 49% so với cùng kỳ, cho thấy sức cầu mạnh mẽ. Phân khúc hạng B dẫn dắt thị trường khi chiếm tới 99% số lượng căn bán được. Tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới rất cao, đạt 84%.

Giá bán sơ cấp trung bình tại Hà Nội tiếp tục tăng, đạt 79 triệu đồng/m2, tăng 32% so với cùng kỳ năm trước. Đáng chú ý, các căn hộ có giá trên 4 tỷ đồng chiếm tới 50% tổng số lượng căn bán được trong quý 1/2025, tăng vọt so với mức chỉ 6% vào năm 2021. Phân khúc căn hộ giá dưới 2 tỷ đồng đã hoàn toàn biến mất khỏi thị trường sơ cấp.

Savills cho rằng "hiệu ứng giàu có" (wealth effect) đang thể hiện rõ nét tại Hà Nội khi người mua sẵn sàng và có khả năng chi trả cho các sản phẩm giá trị cao hơn. Giá bán thứ cấp trung bình cũng tăng mạnh 41% so với cùng kỳ, lên 60 triệu đồng/m2. Chênh lệch giữa giá sơ cấp và thứ cấp cao nhất ở phân khúc hạng A (52%), tiếp đến là hạng B (21%).

Dự báo cho năm 2025, nguồn cung mới tại Hà Nội dự kiến khoảng 7.400 căn, hạng B tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn (67%). Từ năm 2026 trở đi, thị trường dự kiến đón nhận nguồn cung dồi dào hơn với khoảng 80.900 căn từ 99 dự án, tập trung chủ yếu tại các khu vực Hoài Đức, Đông Anh và Hoàng Mai (chiếm 52% thị phần).