3 quy định “vàng” cần biết trước khi mua nhà đất

Trường hợp không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức: Mua bán, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Đây là một trong các quyền của người sử dụng đất, tuy nhiên trong một số trường hợp người sử dụng đất không được thực hiện quyền này.

Theo quy định Luật Đất đai hiện hành, các trường hợp không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm:

- Thuộc trường hợp không được nhận chuyển nhượng đất;

- Không đáp ứng đủ điều kiện chuyển nhượng đất.

Thuộc trường hợp không được nhận chuyển nhượng đất

Khoản 8 Điều 45 Luật Đất đai 2024 đã nêu rõ nếu thuộc một trong các trường hợp sau đây, các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đồng nghĩa với đó, quyền sử dụng đất không được chuyển nhượng khi thuộc trường hợp:

- Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

- Cá nhân không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng thì không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở và đất khác trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng đó;

- Tổ chức, cá nhân, cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài mà pháp luật không cho phép nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất.

Không đáp ứng đủ điều kiện chuyển nhượng đất

Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những vấn đề quan trọng cần lưu ý khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tại Điều 45 Luật Đất đai quy định điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

- Có Giấy chứng nhận (Sổ hồng, Sổ đỏ) trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này;

- Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;

- Trong thời hạn sử dụng đất;

- Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

Như vậy, trường hợp vi phạm một trong các điều kiện nêu trên thì không đủ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Ngoài ra, Luật Đất đai 2024 còn quy định một số trường hợp thực hiện quyền sử dụng đất có điều kiện (căn cứ Điều 48 Luật Đất đai 2024):

- Cá nhân là người dân tộc thiểu số được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định tại khoản 3 Điều 16 của Luật này được để thừa kế, tặng cho, chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người thuộc hàng thừa kế là đối tượng quy định tại khoản 2 Điều 16 của Luật này.

- Trường hợp người sử dụng đất chết mà không có người thừa kế thuộc hàng thừa kế là đối tượng quy định tại khoản 2 Điều 16 của Luật này thì Nhà nước thu hồi đất và bồi thường tài sản gắn liền với đất cho người thừa kế theo quy định của pháp luật; trường hợp người sử dụng đất chuyển khỏi địa bàn cấp tỉnh nơi có đất đến nơi khác sinh sống hoặc không còn nhu cầu sử dụng mà không tặng cho, chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người thuộc hàng thừa kế là đối tượng quy định tại khoản 2 Điều 16 của Luật này thì Nhà nước thu hồi đất và bồi thường tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật cho người có đất thu hồi. Diện tích đất đã thu hồi được dùng để tiếp tục giao đất, cho thuê đất cho cá nhân khác là người dân tộc thiểu số theo chính sách quy định tại Điều 16 của Luật này.

- Cá nhân là người dân tộc thiểu số được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định tại khoản 3 Điều 16 của Luật này thì được thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng chính sách.

- Cá nhân là người dân tộc thiểu số được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định tại khoản 3 Điều 16 của Luật này không được chuyển nhượng, góp vốn, tặng cho, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này.

- Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm quản lý diện tích đất thu hồi theo quy định tại khoản 1 Điều này.

Thực tế còn có một số trường hợp không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất như: Tại thời điểm chuyển nhượng mà đất có thông báo/quyết định thu hồi đất, thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Văn bản chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị từ chối công chứng/chứng thực; Trường hợp hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất bị tuyên vô hiệu/bị hủy bỏ...

3 quy định “vàng” cần biết trước khi mua nhà đất (ảnh minh họa).

Xem thông tin quy hoạch

Theo Điều 75 Luật đất đai 2024 quy định phải công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Để biết thửa đất có thuộc quy hoạch hay không thì người dân có các cách kiểm tra như sau:

- Xem quy hoạch sử dụng đất trực tiếp tại trụ sở UBND cấp huyện, cấp xã.

- Xem trên cổng thông tin điện tử của UBND cấp huyện.

- Hỏi ý kiến công chức địa chính cấp xã hoặc người dân tại khu vực có thửa đất để có thêm thông tin.

- Xin thông tin tại Văn phòng đăng ký đất đai.

Tuy có nhiều hình thức khác nhau nhưng để kiểm tra tình trạng pháp lý thửa đất thì hộ gia đình, cá nhân nên sử dụng hình thức khai thác thông tin thông qua phiếu yêu cầu.

Để khai thác thông tin đất đai, kiểm tra đất thuộc quy hoạch thế chấp, tranh chấp không thì người yêu cầu phải tải phiếu yêu cầu theo Mẫu số 13/ĐK được ban hành kèm theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP.

Tại danh mục và nội dung dữ liệu cần cung cấp trên phiếu yêu cầu thì tích vào ô thông tin cần biết theo nhu cầu, nếu cần tổng hợp thông tin thì tích vào ô "tất cả thông tin trên".

Đặt cọc khi mua bán đất

Giá trị quyền sử dụng đất ngày càng cao nên khi chuyển nhượng các bên thường thỏa thuận đặt cọc trước.

Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là một biện pháp bảo đảm để giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự quy định:

- Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền;

- Nếu bên đặt cọc (bên mua) từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc;

- Nếu bên nhận đặt cọc (bên bán) từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Như vậy, khi bên bán có yêu cầu đặt cọc thì người mua cần lập hợp đồng đặt cọc, có người làm chứng hoặc công chứng, chứng thực để tránh xảy ra tranh chấp.

Tham khảo thêm

Nhà mua trả góp trước khi kết hôn là tài sản chung hay riêng?

Tuệ Minh