Các tòa chung cư dọc với tuyến metro số 1 và đại lộ Võ Nguyên Giáp, TP Hồ Chí Minh. Ảnh: Hồng Đạt/TTXVN
Từ thủ công sang số hóa
Theo định hướng triển khai, mỗi thửa đất, căn hộ, nhà ở hay tài sản gắn liền với đất sẽ có một mã số duy nhất. Mã này được liên thông với các dữ liệu về quyền sử dụng đất, quy hoạch, lịch sử giao dịch, tình trạng thế chấp và nghĩa vụ tài chính. Thay vì tồn tại ở nhiều hệ thống rời rạc, thống kê “thủ công” như trước đây, thông tin sẽ được chuẩn hóa và cập nhật trên một nền tảng thống nhất.
Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội cho rằng, yếu tố thời điểm có ý nghĩa đặc biệt. Việc ấn định mốc 1/3/2026 cho thấy quyết tâm chuyển từ quản lý phân tán sang quản lý dựa trên dữ liệu số. Đây là nền tảng để thị trường vận hành minh bạch và chuyên nghiệp hơn.
Thị trường bất động sản những năm gần đây đã trải qua giai đoạn tăng trưởng nóng, đi kèm các đợt sốt đất cục bộ và tình trạng “hai giá” - giá kê khai thấp hơn nhiều so với giá giao dịch thực tế. Theo các chuyên gia, một trong những nguyên nhân cốt lõi là thiếu cơ sở dữ liệu đủ mạnh để đối chiếu và giám sát.
Khi quy định gắn mã định danh có hiệu lực từ 1/3/2026, mọi giao dịch phát sinh sau thời điểm này sẽ phải đăng ký và cập nhật theo mã số tài sản. Điều này đồng nghĩa với việc cơ quan quản lý có thể theo dõi sát hơn giá trị chuyển nhượng thực tế theo từng khu vực, từng loại hình.
Ông Matthew Powell cho rằng, tác động lớn nhất nằm ở khả năng kiểm soát thông tin. Khi lịch sử giao dịch được ghi nhận đầy đủ và có thể truy xuất, khoảng cách giữa giá thị trường và giá kê khai sẽ dần thu hẹp. Minh bạch dữ liệu là điều kiện tiên quyết để xây dựng bảng giá đất sát thực tế hơn.
TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, nhận định việc định danh tài sản sẽ tạo nền tảng hình thành cơ sở dữ liệu “sạch”. Nếu mỗi bất động sản có một mã số thống nhất trên toàn quốc, dữ liệu sẽ không còn bị chia cắt giữa các địa phương. Điều đó giúp nâng cao hiệu quả quản lý thuế và hạn chế thất thu ngân sách.
Ở góc độ thị trường, minh bạch hóa dữ liệu còn tác động trực tiếp đến hành vi đầu tư. Trong môi trường thông tin bất cân xứng, các đợt tăng giá dựa trên tin đồn dễ hình thành và lan rộng. Khi dữ liệu quy hoạch, pháp lý và lịch sử giao dịch được công khai theo mã định danh, nhà đầu tư sẽ phải dựa trên phân tích thực tế thay vì kỳ vọng cảm tính.
Đại diện Savills cho rằng một thị trường dựa trên dữ liệu sẽ hạn chế các “cơn sốt” ngắn hạn. Khi mọi thông tin có thể kiểm chứng, việc thổi giá dựa trên kỳ vọng thiếu cơ sở sẽ khó duy trì. Dòng vốn sẽ có xu hướng tìm đến những khu vực có nền tảng hạ tầng và quy hoạch rõ ràng.
Chuyên gia kinh tế - PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh cũng nhận xét, việc bắt buộc định danh từ 1/3/2026 có thể đánh dấu sự chuyển dịch từ thị trường dựa trên kỳ vọng sang thị trường dựa trên giá trị. Đầu cơ ngắn hạn thường dựa vào thông tin mập mờ. Khi dữ liệu được chuẩn hóa và dễ tiếp cận, quyết định đầu tư sẽ thận trọng hơn và dài hạn hơn.
Hồ sơ điện tử - niềm tin dài hạn
Bên cạnh mục tiêu quản lý, việc gắn mã định danh còn được ví như thiết lập “hồ sơ điện tử” cho mỗi bất động sản. Mọi biến động về chủ sở hữu, tình trạng thế chấp, thay đổi quy hoạch hay nghĩa vụ tài chính đều được cập nhật và lưu trữ theo cùng một mã số duy nhất.
Theo ông Matthew Powell, đây là bước tiến quan trọng đối với thị trường thứ cấp, đặc biệt trong phân khúc nhà ở đô thị -nơi giao dịch diễn ra sôi động và có sự tham gia của nhiều chủ thể. Khi thông tin được tích hợp nhất quán, rủi ro tranh chấp và gian lận sẽ giảm đáng kể. Người mua nhà có thể chủ động kiểm tra tình trạng pháp lý trước khi quyết định.
TS. Cấn Văn Lực cho rằng tác động tích cực không chỉ dừng ở người mua cá nhân. Đối với hệ thống ngân hàng, việc liên thông dữ liệu theo mã định danh sẽ rút ngắn quá trình thẩm định tài sản thế chấp. Ngân hàng có thể xác minh lịch sử giao dịch và tình trạng pháp lý nhanh hơn, qua đó giảm chi phí và rủi ro tín dụng.
Với các quỹ đầu tư và nhà đầu tư tổ chức, mức độ minh bạch là yếu tố quyết định. Theo đại diện Savills, một hệ thống dữ liệu xác thực và cập nhật theo thời gian thực sẽ cải thiện đáng kể quá trình thẩm định (Due Diligence). Khi độ tin cậy của dữ liệu được nâng cao, chi phí giao dịch giảm và khung pháp lý rõ ràng hơn, dòng vốn dài hạn có thể được thu hút mạnh mẽ hơn.
Tuy nhiên, các chuyên gia cũng nhấn mạnh, thách thức triển khai là không nhỏ. Hàng triệu hồ sơ đất đai cũ vẫn ở dạng giấy tờ, thông tin thiếu cập nhật hoặc chưa đồng bộ giữa các cơ quan. Quá trình số hóa, làm sạch dữ liệu và chuẩn hóa thông tin đòi hỏi nguồn lực lớn cùng tiêu chuẩn kỹ thuật thống nhất.
Bên cạnh đó, vấn đề bảo mật và quyền riêng tư cần được đặt lên hàng đầu. Minh bạch không đồng nghĩa với công khai mọi dữ liệu nhạy cảm. Hệ thống phải có cơ chế phân quyền truy cập rõ ràng, đảm bảo an toàn thông tin cho người dân và doanh nghiệp - TS. Cấn Văn Lực khuyến nghị.
Quy định bắt buộc gắn mã định danh bất động sản là bước đi không thể trì hoãn nếu thị trường muốn phát triển bền vững. Khi dữ liệu trở thành nền tảng vận hành, niềm tin thị trường sẽ được củng cố, chi phí giao dịch được cắt giảm và nguồn lực được phân bổ hiệu quả hơn.
Trong dài hạn, việc chuẩn hóa dữ liệu và định danh tài sản không chỉ giúp tăng cường kỷ luật thị trường mà còn tạo tiền đề để bất động sản Việt Nam tiệm cận thông lệ quốc tế. Từ một thị trường chịu ảnh hưởng lớn bởi tin đồn và tâm lý đám đông, bất động sản có thể chuyển mình sang giai đoạn phát triển dựa trên dữ liệu, minh bạch và ổn định hơn.
