Bất ngờ với lý do kêu gọi ký quỹ
Báo Tuổi trẻ Thủ đô vừa có bài phán ảnh việc một số khách hàng căng băng rôn đòi quyền lợi tại dự án Khu du lịch nghỉ dưỡng Trần Thái Cam Ranh (tên thương mại là The Arena, địa chỉ phường Cam Nghĩa, TP Cam Ranh) do Công ty CP Trần Thái Cam Ranh làm chủ đầu tư. Ngoài những nội dung đã nêu, chúng tôi cũng nhận được đơn tố cáo của nhiều khách hàng liên quan đến việc chủ đầu tư Trần Thái Cam Ranh “bán vịt trời” là các căn hộ không tồn tại trên thực tế tại dự án.
Cụ thể, theo Quyết định 3826/QĐ-UBND ngày 15/12/2017 của UBND tỉnh Khánh Hòa về việc phê duyệt Đồ án điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 (điều chỉnh lần thứ 5) dự án The Arena thì hai tòa A3, A4 (căn hộ du lịch) được cho phép xây dựng với chiều cao tối đa 9 tầng. Tuy nhiên, một số khách hàng cho biết, chủ đầu tư vẫn quảng cáo có thể xây tới 21 tầng rồi “dụ” khách hàng ký hợp đồng thỏa thuận ký quỹ để được quyền mua các căn hộ “vịt trời” ấy.
Theo đơn tố cáo, trường hợp anh N.P.T đã ký thỏa thuận ký quỹ mua căn hộ A10-12 với giá trị 2.396.312.000 đồng. Anh đã nộp tiền 544.616.500 đồng vào dự án thì mới phát hiện căn hộ mình mua không tồn tại (không có hồ sơ cấp phép xây dựng của cơ quan Nhà nước đối với tầng căn hộ này).
Sau đó, anh T khiếu nại lên phía chủ đầu tư Trần Thái Cam Ranh và được giải quyết bằng cách yêu cầu ký vào biên bản chấm dứt thỏa thuận ký quỹ. Anh T không đồng ý cách giải quyết này và có đơn đề nghị Cơ quan CSĐT (PC03) Công an tỉnh Khánh Hòa xử lý vụ việc theo quy định pháp luật.
Không riêng anh T, nhiều người cho biết, phía chủ đầu tư Trần Thái Cam Ranh đã bán rất nhiều căn hộ “vịt trời” kiểu này cho các khách hàng. Hiện tại, mới chỉ có một số người nhận lại được số tiền đã nộp.
Đáng chú ý hơn, nhiều khách hàng dù nhận lại tiền nhưng đã phản ánh phía chủ đầu tư liên tục có động thái trì hoãn việc chi trả, thậm chí còn tìm mọi cách “trừ ngược, trừ xuôi” các khoản phí, hoa hồng vào số tiền phải trả cho khách hàng; Trong đó có những khoản lên tới hơn 100 triệu đồng, như: Thưởng nhân viên sale, hoa hồng…
“Đáng lẽ những khoản như thưởng nhân viên sale hay hoa hồng chủ đầu tư phải có trách nhiệm chi trả. Chúng tôi là những người đi mua nhà, đã không mua được căn hộ đúng mong muốn lại phải trả những khoản vô lý như vậy”, một khách hàng bức xúc cho biết.
Đem thắc mắc tại sao chỉ được cấp phép xây dựng 9 tầng (8 tầng nổi và 1 tầng chìm) nhưng lại rao bán tới 21 tầng, chúng tôi nhận được email trả lời của bộ phận truyền thông Trần Thái Cam Ranh như sau: “Năm 2018, dự án đã được Cục Tác chiến - Bộ Quốc phòng có văn bản cấp phép độ cao tĩnh không, trong đó 2 (hai) tòa A3, A4 có thể xây cao lên tới 21 tầng với chiều cao tối đa là 77m.
Giai đoạn này, Công ty TTCR (Trần Thái Cam Ranh - PV) đã triển khai việc ký các giao dịch ký quỹ để tạo điều kiện cho một số nhà đầu tư quan tâm và có nguyện vọng được mua căn hộ du lịch tại dự án The Arena. Như vậy, việc khách hàng nhận định rằng CĐT “lừa khách hàng ký hợp đồng mua bán những căn hộ ở các tầng không có thật” là nhận định hoàn toàn chủ quan.
Sau đó, do các nguyên nhân khách quan dẫn đến việc điều chỉnh quy hoạch về tầng cao công trình chưa được giải quyết. Đến nay, chúng tôi đã đàm phán và có thỏa thuận chấm dứt hoặc quy đổi đối với các căn hộ của tòa A3, A4 theo đúng thỏa thuận với khách hàng”.
Luật sư chỉ ra sự bất thường
Về vấn đề ký quỹ căn hộ từ tầng 10 đến tầng 21, luật sư Vũ Văn Biên, Giám đốc Công ty luật TNHH An Phước, cho biết: “Về mặt bản chất, hợp đồng ký quỹ, thỏa thuận ký quỹ hay bất cứ hình thức nào liên quan đến việc thỏa thuận đặt một khoản tiền để mua tài sản có thể được hiểu là thỏa thuận đặt cọc mua bán tài sản. Theo Bộ luật Dân sự, khi đặt cọc mua bán thì bên bán phải có đủ hồ sơ pháp lý chứng minh rằng mình có đầy đủ quyền sở hữu tài sản hoặc tài sản hình thành trong tương lai có thể đưa vào giao dịch mua bán.
Ở đây, như những thông tin khách hàng đưa ra, rõ ràng Trần Thái Cam Ranh không đầy đủ hồ sơ pháp lý chứng minh rằng mình có quyền tài sản, kể cả tài sản hình thành trong tương lai để đưa vào giao dịch mua bán khi đủ điều kiện huy động vốn theo quy định của pháp luật (dù đây là căn hộ du lịch hay condotel, loại hình vẫn còn đang tranh cãi về tính pháp lý)”.
Cũng theo luật sư Vũ Văn Biên, việc phía chủ đầu tư viện dẫn ra văn bản của Cục Tác chiến cấp phép cho độ cao tĩnh không cho hai tòa nhà A3 và A4 cũng không hợp lý. Theo Điều 8, Nghị định 32/2016/NĐ-CP quy định về quản lý độ cao chướng ngại vật hàng không và các trận địa quản lý, bảo vệ vùng trời tại Việt Nam thì UBND các tỉnh trước khi phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết để xây dựng các khu nhà ở cao tầng phải có văn bản lấy ý kiến của Bộ Tổng tham mưu Quân đội Nhân dân Việt Nam để thống nhất về mặt quản lý độ cao công trình.
Như vậy, có thể hiểu văn bản mà phía Trần Thái Cam Ranh nêu ra chỉ là văn bản trả lời ý kiến của Bộ Quốc phòng để tham khảo, lấy mốc chiều cao tĩnh không để làm căn cứ giới hạn chiều cao của công trình khi chính thức phê duyệt dự án.
Luật sư Vũ Văn Biên cho rằng, không thể viện dẫn văn bản đó (văn bản của Cục Tác chiến - PV) ra để làm cơ sở pháp lý cho rằng dự án có đủ điều kiện huy động vốn và chủ đầu tư đã được cấp phép dự án và sẽ có tài sản để mang đi huy động vốn. Để một dự án được phê duyệt và có căn hộ để bán, chủ đầu tư phải có được hàng loạt các văn bản thiết kế, quy hoạch, thẩm định, phê duyệt dự án, giấy phép xây dựng… và đặc biệt là văn bản của Sở Xây dựng tỉnh Khánh Hòa cho phép huy động vốn khi kiểm tra hồ sơ pháp lý của dự án xác định tài sản hình thành trong tương lai là có thật và được phép huy động vốn.
“Trong trường hợp này, nếu đúng như phóng viên đặt câu hỏi thông tin đến luật sư thì có thể thấy trong vụ việc này, chủ đầu tư có dấu hiệu của hành vi “lừa đảo chiếm đoạt tài sản” theo Điều 174, Bộ luật Hình sự 2015, sửa đổi bổ sung năm 2017 với khách hàng của mình bằng việc ký hợp đồng thỏa thuận sẽ bán cho họ các căn hộ/tài sản không có thực. Bởi chưa bao giờ chủ đầu tư được cấp phép có dự án từ tầng 10 đến tầng 21 òa A3, A4 để đưa vào giao dịch”, luật sư Vũ Văn Biên cho biết.
Có hay không việc Trần Thái Cam Ranh “lừa đảo” khách hàng khi “ký quỹ” những căn hộ không có thực? Việc chủ đầu tư viện dẫn văn bản của một đơn vị không phải nơi có thẩm quyền chính để phê duyệt dự án và cấp phép xây dựng có phải là hình thức “ngụy biện” hay qua mặt khách hàng?
Báo Tuổi trẻ Thủ đô sẽ tiếp tục thông tin.
Theo Hà Thành/https://tuoitrethudo.com.vn/
