Cơ chế ưu đãi cho nhà ở xã hội cần đủ sức hấp dẫn để tạo động lực

* Đại biểu Phạm Văn Hòa (Đoàn Đồng Tháp): Cần có chính sách để đối tượng mua thuận và dễ dàng hơn

Chúng ta đã có những quy định rất cụ thể cho phép trong xây dựng nhà ở xã hội; đó là dành 20% quỹ đất cho doanh nghiệp, họ vừa xây dựng nhà ở xã hội, vừa là xây dựng nhà ở thương mại để bán cho những người có nhu cầu. Thời gian gần đây, đặc biệt trong năm 2024 và những tháng đầu năm 2025, xây dựng nhà ở xã hội có khởi sắc, một số địa phương đã bắt đầu tiến hành tập trung xây dựng.

Tuy nhiên, về thủ tục, giao cấp đất cho doanh nghiệp trong thời gian qua còn nhiều bất cập. Hiện, Chính phủ đã có những quy định cụ thể ưu tiên cho nhà đầu tư được thuê đất, giao đất, giảm thuế, chỉ định thầu; đồng thời, được xây dựng xen lẫn trong nhà ở thu nhập thấp với nhà ở thương mại. Tôi cho rằng, tất cả các chính sách đã rất rõ ràng, giờ chỉ cần những nhà đầu tư; đặc biệt là nhà nhà đầu tư ngoài nhà nước quyết tâm đầu tư vào lĩnh vực này là cần thiết.

Theo đó, việc xây dựng nhà ở xã hội sẽ tốt lên chứ không bất cập như ở một số nơi hiện nay. Ví dụ nhà ở Hà Nội phát triển nhanh nhưng Thành phố Hồ Chí Minh thì còn chậm. Còn một số thành phố khác như Bình Dương, Bình Phước hiện nay công nhân ở rất đông nhưng nhà ở xã hội cho những đối tượng này là rất thiếu. Do đó, hầu hết công nhân họ phải thuê nhà trọ bên ngoài.

Tuy nhiên, đối với những người có thu nhập thấp để tiếp cận được những căn nhà ở xã hội còn gặp nhiều khó khăn. Họ cho rằng, giá cao như vậy họ không đủ khả năng để thuê hoặc mua và tiếp cận được nguồn vốn vay là rất khó.

Không những thế, khi vay được để vừa trả tiền gốc, vừa trả tiền lãi là rất khó do họ phải cân đối thu nhập cho nhiều khoản chi khác. Cho nên, mặc dù Nhà nước quy định cho vay, cho trả chậm gói vay nhiều năm nhưng người dân cũng chưa mặn mà. Thêm nữa, nhà ở xã hội chi phí dịch vụ kèm theo rất là lớn, người thu nhập thấp cũng phải cân đong, đo đếm nên chưa dám tiếp cận.

Theo tôi, Nhà nước đã tạo mọi điều kiện thuận lợi nhưng việc quan trọng cốt lõi khi xây dựng nhà ở xã hội xong thì có được người thuê, người mua, đó mới là điều quan trọng. Do đó, Nhà nước cần có chính sách tốt hơn cho nhiều đối tượng để dễ tiếp cận được với nhà ở xã hội.

Theo đó, chính sách cho vay, cho những đối tượng mua cần được thuận lợi hơn và dễ dàng hơn để người dân thấy rằng việc mua nhà ở xã hội là hữu ích, có lợi thay vì họ phải thuê nhà trọ bên ngoài. Tôi hy vọng, với đà phát triển tiến bộ như hiện nay, hết năm 2025 -2026, cả nước sẽ có nhiều nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp.

* Đại biểu Trần Văn Lâm (Bắc Giang): Cần rạch ròi giữa nhà ở xã hội và nhà ở thương mại

Thời gian qua, Đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội đã được Chính phủ ban hành với nhiều cơ chế, chính sách đi kèm từ tài chính, đất đai, đến quy hoạch và tín dụng. Tuy nhiên, việc triển khai trên thực tế vẫn chưa đạt kỳ vọng. Chúng ta cần nhìn lại một cách nghiêm túc để đánh giá vì sao chính sách đã có nhưng sản phẩm vẫn chưa ra được thị trường, trong khi nhu cầu về nhà ở xã hội là rất lớn.

Theo tôi, cần đánh giá về gốc của vấn đề, ranh giới giữa tính chất xã hội và tính chất thương mại trong nhà ở xã hội hiện chưa được rạch ròi. Có những trường hợp sau khi mua nhà ở xã hội thì lại chuyển nhượng sang thị trường thương mại, khiến chính sách không đi đúng đối tượng. Điều này cần được điều chỉnh cả về pháp lý lẫn thực thi.

Một giải pháp rất quan trọng là phát triển phân khúc nhà ở xã hội cho thuê dài hạn, thay vì chỉ xây để bán. Mô hình này đã thành công ở nhiều nước, giúp người dân thu nhập thấp có cơ hội tiếp cận nhà ở phù hợp khả năng tài chính, đồng thời vẫn đảm bảo tính linh hoạt cho nhà đầu tư nếu có các chính sách tín dụng và hỗ trợ phù hợp.

Về phía doanh nghiệp, cần thừa nhận rằng biên lợi nhuận tối đa trong nhà ở xã hội là một rào cản, khiến không ít nhà đầu tư chưa mặn mà đầu tư. Nếu chúng ta muốn thu hút doanh nghiệp, thì các cơ chế ưu đãi – từ vốn vay, thủ tục hành chính, đến quyền sử dụng đất – cần đủ sức hấp dẫn để tạo động lực thực sự.

Về vấn đề đấu thầu, trong Luật Đấu thầu hiện nay cũng đã có quy định về chỉ định thầu trong một số trường hợp đặc thù. Với nhà ở xã hội, nếu đã giới hạn khung lợi nhuận, thì chỉ định thầu là một hình thức hợp lý để đẩy nhanh tiến độ, tránh tình trạng chậm trễ do thủ tục rườm rà. Tuy nhiên, điều này cũng cần được quy định minh bạch, rõ ràng để tránh bị lợi dụng.

* Đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga (Đoàn Hải Dương): Xem lại toàn diện chính sách nhà ở xã hội

Hiện nay, giá nhà, kể cả nhà ở xã hội - vốn dành cho người thu nhập thấp - đang ở mức cao. Điều này đặt ra câu hỏi lớn: Liệu chính sách hiện hành có còn đáp ứng đúng đối tượng, đúng mục tiêu hay không? Chúng ta đã có nhiều chính sách ưu đãi như miễn tiền sử dụng đất, miễn thuế… nhưng vẫn còn những chi phí khác chưa được giải quyết, đặc biệt là chi phí đầu tư hạ tầng tại các khu quy hoạch chưa hoàn chỉnh, khiến giá thành đội lên.

Vì vậy, tôi cho rằng cần xem xét lại toàn diện quy hoạch và chính sách hỗ trợ, từ việc bố trí quỹ đất hợp lý, đến hỗ trợ đầu tư hạ tầng kỹ thuật đồng bộ. Ngoài ra, công tác xét duyệt đối tượng thụ hưởng cần thực sự minh bạch, tránh tình trạng "lách luật", người không thuộc diện vẫn mua được nhà ở xã hội.

Một hướng đi quan trọng nữa là chuyển dần sang phát triển nhà ở xã hội cho thuê dài hạn, thay vì chỉ xây để bán. Mô hình này đã được nhiều quốc gia áp dụng thành công. Tuy nhiên, để khuyến khích doanh nghiệp tham gia, Nhà nước cần ưu đãi mạnh hơn về vốn, thủ tục, tín dụng, đảm bảo lợi nhuận đủ hấp dẫn để họ đầu tư.

Tôi cho rằng nếu các chính sách đủ rõ ràng, ưu đãi đủ mạnh, môi trường đầu tư đủ hấp dẫn, sẽ có nhiều doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở xã hội một cách bền vững, góp phần giải quyết nhu cầu bức thiết của người dân, đặc biệt là tại các đô thị lớn và khu công nghiệp.