Theo các chuyên gia pháp lý, phân lô, bán nền là hình thức nhà đầu tư chia nhỏ một khu đất thành nhiều lô, sau đó hoàn thiện hạ tầng như đường giao thông, điện, nước rồi chuyển nhượng cho người dân xây dựng nhà ở. Đây là mô hình được pháp luật cho phép nếu dự án đáp ứng đầy đủ điều kiện về quy hoạch, mục đích sử dụng đất và được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Việc phân lô, bán nền của tổ chức, cá nhân phải thực hiện đúng theo quy định của pháp luật.
Tuy nhiên, trên thực tế, nhiều cá nhân, tổ chức đã lợi dụng kẽ hở và sự thiếu hiểu biết của người dân để tự ý san lấp đất nông nghiệp, mở đường nội bộ, chia thành nhiều nền nhỏ rồi rao bán dưới danh nghĩa “đất nền giá rẻ”. Không ít nơi còn xuất hiện các quảng cáo cam kết “bao lên thổ cư”, “ra sổ nhanh”, “xây dựng được ngay” nhằm tạo niềm tin cho người mua.
Ở góc độ pháp lý, luật sư Hạ Thị Thu Thảo, Đoàn luật sư TP Hồ Chí Minh cho biết: “Theo quy định của Luật Đất đai năm 2024, đất nông nghiệp chỉ được sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp. Người sử dụng đất không được tự ý chuyển sang mục đích xây dựng nhà ở nếu chưa được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Tự ý phân lô trên đất nông nghiệp để bán dưới dạng đất ở khi chưa hoàn tất thủ tục pháp lý là hành vi vi phạm pháp luật. Việc có được chuyển đổi lên đất ở hay không còn phụ thuộc vào quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất của địa phương và quyết định của cơ quan chức năng, chứ không thể dựa vào cam kết của bên bán”.
Thực tế cho thấy đã có nhiều trường hợp người mua sau khi nhận chuyển nhượng mới phát hiện khu đất không đủ điều kiện chuyển mục đích sử dụng, không được cấp phép xây dựng hoặc nằm trong quy hoạch khác. Khi đó, người mua dù có giấy tờ chuyển nhượng nhưng vẫn không thể xây nhà, sang nhượng hoặc khai thác sử dụng như kỳ vọng.
Ngoài ra, người mua còn có thể đối mặt với nhiều hệ lụy pháp lý khác như bị xử phạt hành chính, buộc tháo dỡ công trình xây dựng trái phép hoặc khó thực hiện các giao dịch dân sự về sau. Trong một số trường hợp, nếu giao dịch không hợp pháp hoặc đất nằm trong diện vi phạm nghiêm trọng, người mua có thể rơi vào cảnh mất trắng tài sản.
Luật sư Thảo cũng cho biết thêm: Theo Nghị định 123/2024/NĐ-CP của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, hành vi tự ý chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở có thể bị xử phạt từ 10 triệu đồng đến 200 triệu đồng tùy diện tích và mức độ vi phạm. Đồng thời, người vi phạm còn bị buộc khôi phục hiện trạng ban đầu của đất, tháo dỡ công trình xây dựng trái phép và thực hiện lại đúng thủ tục pháp lý theo quy định.
Đáng chú ý, trong trường hợp bên bán cố tình đưa ra thông tin sai lệch, che giấu tình trạng pháp lý của đất nhằm chiếm đoạt tài sản, hành vi này còn có thể bị xem xét truy cứu trách nhiệm hình sự về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản.
Luật sư Thảo cảnh báo, trước khi giao dịch bất động sản, người dân cần kiểm tra kỹ thông tin trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để xác định đúng loại đất; đồng thời tìm hiểu quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại địa phương thông qua Văn phòng đăng ký đất đai, UBND cấp phường, xã hoặc Phòng Nông nghiệp và Môi trường nơi có đất.
Ngoài ra, người mua cũng không nên tin hoàn toàn vào các cam kết “miệng” như “sẽ lên thổ cư”, “bao xây dựng”, bởi đây không phải căn cứ pháp lý bảo đảm quyền lợi. Bên cạnh đó, việc tham khảo ý kiến luật sư hoặc người có chuyên môn pháp lý trước khi đặt cọc, ký hợp đồng chuyển nhượng là cần thiết nhằm hạn chế rủi ro phát sinh.
“Sự tỉnh táo và hiểu biết pháp luật là yếu tố quan trọng giúp người dân tránh rơi vào “bẫy” phân lô, bán nền trái phép trên đất nông nghiệp. Những lời quảng cáo hấp dẫn về lợi nhuận hay giá rẻ đôi khi lại là cái giá rất đắt nếu người mua thiếu thận trọng khi giao dịch”, luật sư Thảo khẳng định.
