Chưa nhận được sự đồng thuận từ cư dân
Những cư dân sống tại các chung cư cũ ở TP Hồ Chí Minh đang bày tỏ sự lo ngại về việc di dời để tái định cư. Dù nơi ở mới có thể hiện đại hơn, nhưng họ vẫn băn khoăn về sự xáo trộn cuộc sống, thay đổi môi trường sinh hoạt và đặc biệt là việc phải di chuyển xa nơi làm việc, trường học của con cái, cũng như các tiện ích y tế.
Chung cư Vĩnh Hội (phường Khánh Hội) đang từng ngày xuống cấp, nguy cơ đổ sập bất cứ lúc nào.
Theo bà Võ Thị Huỳnh, cư dân tại chung cư Vĩnh Hội (phường Khánh Hội), cuộc sống của người dân đang rất khó khăn và việc mua được một căn nhà mới là cả một vấn đề lớn. Bà mong muốn Nhà nước và chính quyền địa phương có giải pháp hài hòa lợi ích cho người dân; đồng thời bày tỏ nguyện vọng được bồi thường thỏa đáng theo giá thị trường hiện tại để gia đình bà có thể chuyển đến nơi khác hoặc về quê sinh sống.
Còn ông Nguyễn Việt, cư dân lô B tại chung cư Vĩnh Hội, thừa nhận rằng chung cư đã xuống cấp nghiêm trọng. Tuy nhiên, ông nhấn mạnh, việc tạm cư, tái định cư tại chỗ hay bồi thường theo giá thị trường cần phải được phân loại theo nguyện vọng của từng nhóm cư dân. Ông cho biết, đa phần cư dân ở đây là lao động tự do, công việc bấp bênh và căn nhà là tài sản duy nhất của họ. Vì vậy, ông mong muốn các cơ quan và chính quyền địa phương sẽ lưu tâm đến vấn đề này.
Một cư dân tại chung cư Nguyễn Đình Chiểu (phường Xuân Hòa) cũng đề xuất rằng các cấp chính quyền nên có lộ trình rõ ràng, công bố thông tin thường xuyên và giải thích cụ thể về quyền lợi cho từng nhóm cư dân. Cư dân này cũng mong muốn tạo điều kiện để người dân được quay về nơi ở cũ sau khi xây mới, tránh việc họ phải "dạt ra vùng ven" và mất đi chỗ ở quen thuộc.
"Nhiều người không đồng ý di dời vì mức đền bù thấp. Chính quyền cần đứng ra làm trung gian, giải thích rõ ràng cho cư dân thay vì để nhà đầu tư tự thỏa thuận, điều này thường gây khó khăn cho người dân", cư dân này cho biết.
"Ma trận" về pháp lý
Mặc dù Luật Nhà ở 2023 và Nghị định 98/2024/NĐ-CP đã vạch ra lộ trình cải tạo chung cư cũ, nhưng thực tế triển khai tại TP Hồ Chí Minh vẫn đang "mắc kẹt" trong một "ma trận" quy định chồng chéo, thủ tục hành chính phức tạp và sự thiếu đồng bộ giữa các luật liên quan.
Hệ thống dây điện cũ kỹ và chằng chịt gây nguy cơ cháy nổ cao tại các chung cư cũ tại TP Hồ Chí Minh.
Theo Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh, mặc dù đơn vị đã nỗ lực đưa ra quy trình cải tạo chung cư cũ, nhưng khi triển khai lại gặp nhiều nút thắt. Các quy định hiện hành đang chồng chéo, gây khó khăn trong việc áp dụng. Thêm vào đó, việc phân định sở hữu nhà nước chưa bán cũng là một rào cản lớn, khiến nhiều dự án đình trệ.
“Trở ngại lớn nhất không chỉ nằm ở chính sách mà còn ở khâu giải phóng mặt bằng. Người dân thường không đồng thuận di dời, lo ngại về chất lượng công trình tái định cư. Đã có những trường hợp kéo dài nhiều năm mà dự án vẫn không thể khởi động, biến niềm hy vọng của người dân thành sự thất vọng, đồng thời khiến các nhà đầu tư chùn bước”, đại diện Sở xây dựng TP Hồ Chí Minh cho hay.
Chi phí đầu tư cao, lợi nhuận thấp cùng với thủ tục kéo dài và sự thiếu đồng thuận từ cư dân đang là những rào cản lớn, khiến doanh nghiệp không mặn mà với việc cải tạo chung cư cũ. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh nhận định: "Không thể trông chờ doanh nghiệp tham gia lĩnh vực này nếu không có cơ chế ưu đãi rõ ràng, cụ thể. Đây là nhiệm vụ mang tính chiến lược nên nhà nước, Sở, ban ngành TP Hồ Chí Minh cần vào cuộc mạnh mẽ hơn nữa".
Theo Hiệp hội bất động sản TP Hồ Chí Minh, dù Luật Nhà ở 2023 đã có những ưu đãi về thuế và tín dụng, nhưng Luật Đầu tư, Luật Quy hoạch đô thị hay Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp lại chưa có sự điều chỉnh đồng bộ. Điều này khiến các quy định mới khó đi vào cuộc sống.
Ông Lê Hoàng Châu đề xuất, cần đưa dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư vào danh mục được ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp với thuế suất 10% thay vì 20%, cùng với việc cụ thể hóa các khoản chi phí được khấu trừ nhằm tăng động lực cho doanh nghiệp.
Đại diện Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh cũng cho biết, sẽ trao quyền chủ động cho các phường, xã trong việc lập kế hoạch, tổ chức di dời, tháo dỡ và tái thiết chung cư. Thành phố cũng sẽ sử dụng ngân sách nhà nước để kiểm định, đánh giá chất lượng chung cư, lập quy hoạch 1/500 và phê duyệt kế hoạch cải tạo, song song với công tác tuyên truyền, vận động người dân.
Tuy nhiên, theo giới chuyên gia, những nỗ lực này chỉ phát huy hiệu quả khi có sự đồng bộ từ Trung ương đến địa phương. Quan trọng hơn cả là việc tạo dựng lòng tin nơi cư dân bằng thông tin minh bạch, hỗ trợ thiết thực trong giai đoạn tạm cư và cam kết rõ ràng về quyền lợi lâu dài cho cư dân.
Bài 3: Tháo gỡ điểm nghẽn, thúc đẩy nhanh tiến trình
