Các chuyên gia kinh tế nhận định, phát triển nhà ở cho thuê không chỉ là câu chuyện của thị trường bất động sản mà còn là một chính sách an sinh xã hội, góp phần ổn định lực lượng lao động và nâng cao năng lực cạnh tranh của đô thị.
Về góc độ pháp lý, Luật sư Hạ Thị Thu Thảo, Đoàn Luật sư TP Hồ Chí Minh nhận định, rào cản lớn nhất đối với phát triển nhà ở cho thuê hiện nay không còn nằm ở việc thiếu quy định pháp luật mà ở chỗ chưa hình thành được một hệ thống chính sách đủ hấp dẫn để biến nhà ở cho thuê thành kênh đầu tư có sức cạnh tranh với phát triển nhà ở để bán.
Các dự án nhà ở chung cư tại phường An Lạc, TP Hồ Chí Minh.
Theo bà Thảo, tại nhiều quốc gia, nhà ở cho thuê được xem là một trụ cột của chính sách an sinh xã hội và phát triển đô thị bền vững, được hỗ trợ bằng các cơ chế ưu đãi riêng về đất đai, tín dụng và thuế. Trong khi đó, tại Việt Nam, mô hình này vẫn chủ yếu được điều chỉnh trong khuôn khổ chung của pháp luật về nhà ở và kinh doanh bất động sản, chưa có một hệ thống chính sách chuyên biệt để khuyến khích doanh nghiệp đầu tư dài hạn.
Một trong những bất cập lớn là nhà ở cho thuê thương mại chưa được ưu tiên tiếp cận quỹ đất. Mặc dù pháp luật đã có quy định về phát triển nhà ở xã hội và nhà ở công nhân, nhưng các dự án nhà ở cho thuê thương mại vẫn phải cạnh tranh quỹ đất với các dự án nhà ở để bán - lĩnh vực có khả năng thu hồi vốn nhanh và lợi nhuận cao hơn. Trong khi đó, đầu tư nhà ở cho thuê thường có thời gian hoàn vốn kéo dài từ 15 - 20 năm, thậm chí lâu hơn, khiến sức hấp dẫn đối với nhà đầu tư bị giảm đáng kể.
Bên cạnh đó, thủ tục đầu tư vẫn là điểm nghẽn. Doanh nghiệp phải thực hiện đồng thời nhiều quy trình theo các quy định về đất đai, đầu tư, xây dựng, quy hoạch và nhà ở. Dù thời gian qua đã có nhiều cải cách hành chính, trên thực tế vẫn còn tình trạng chồng chéo giữa các thủ tục, làm kéo dài thời gian chuẩn bị dự án và gia tăng chi phí đầu tư.
Theo bà Thảo, chính sách ưu đãi hiện hành cũng chưa đủ sức tạo động lực. So với phát triển nhà ở để bán, doanh nghiệp đầu tư nhà ở cho thuê phải bỏ ra nguồn vốn lớn, vòng quay vốn chậm nhưng chưa được hưởng các ưu đãi tương xứng về thuế, tín dụng hay tiền sử dụng đất. Đây là nguyên nhân khiến nhiều doanh nghiệp chưa mạnh dạn tham gia phân khúc này.
Ngoài ra, khung pháp lý điều chỉnh quan hệ thuê nhà cũng cần tiếp tục hoàn thiện để bảo đảm hài hòa lợi ích của cả bên cho thuê và bên thuê. Thực tế cho thấy, việc xử lý các trường hợp người thuê chậm thanh toán, không bàn giao nhà khi hết hạn hợp đồng hoặc phát sinh tranh chấp vẫn mất nhiều thời gian, làm gia tăng rủi ro và chi phí cho nhà đầu tư.
“Pháp luật hiện nay đã thể hiện định hướng khuyến khích phát triển nhà ở cho thuê, nhưng để định hướng đó đi vào thực tiễn cần có một hệ sinh thái chính sách đồng bộ và đủ mạnh. Chỉ khi doanh nghiệp được hỗ trợ về quỹ đất, nguồn vốn, ưu đãi thuế và thủ tục đầu tư, nhà ở cho thuê mới thực sự trở thành một phân khúc hấp dẫn, góp phần đáp ứng nhu cầu an cư của người dân và phát triển thị trường bất động sản theo hướng bền vững”, Luật sư Hạ Thị Thu Thảo nhấn mạnh.
Là một trong số ít doanh nghiệp kiên trì theo đuổi mô hình nhà ở cho thuê từ nhiều năm, ông Nguyễn Văn Lợi, Tổng Giám đốc Công ty CP Đầu tư xây dựng sản xuất dịch vụ du lịch Thiên Phát cho biết, công ty đã triển khai dự án nhà ở cho thuê từ năm 2009 với mong muốn tạo chỗ ở ổn định cho người lao động có thu nhập thấp. Tuy nhiên, do cơ chế, chính sách khi đó chưa đồng bộ nên nhiều kế hoạch buộc phải tạm dừng.
Một dự án nhà ở xã hội vừa ở, vừa cho thuê tại phường An Lạc, TP Hồ Chí Minh.
“Việc Đảng, Nhà nước xác định phát triển nhà ở cho thuê là một trong những trụ cột chiến lược, bảo đảm an sinh xã hội đã mở ra cơ hội mới để doanh nghiệp chúng tôi tiếp tục hiện thực hóa các dự án đã chuẩn bị trong nhiều năm nay”, ông Lợi phấn khởi.
Theo ông Nguyễn Văn Lợi, tại khu vực Bình Dương cũ, công ty đã có 3 dự án với quy mô khoảng 8.000 căn hộ. Các dự án đã hoàn thành nhiều bước chuẩn bị như đăng ký kế hoạch sử dụng đất, khảo sát địa chất, lập thiết kế cơ sở và các hồ sơ kỹ thuật. Tuy nhiên, quá trình triển khai đang bị ảnh hưởng bởi việc rà soát, điều chỉnh quy hoạch sau sáp nhập địa giới hành chính, khiến một số thủ tục phải thực hiện lại hoặc chờ hướng dẫn thống nhất.
“Nếu các vướng mắc này sớm được tháo gỡ, doanh nghiệp có thể triển khai dự án ngay, góp phần bổ sung nguồn cung nhà ở xã hội cho thuê cho thị trường”, ông Lợi mong mỏi.
Theo các chuyên gia kinh tế, bên cạnh quỹ đất và thủ tục đầu tư, vốn vẫn là rào cản lớn nhất đối với các dự án nhà ở cho thuê. Vì đặc thù của loại hình này nhà ở này là thời gian thu hồi vốn dài, lợi nhuận thấp trong khi nhu cầu vốn đầu tư ban đầu rất lớn.
Ông Nguyễn Quang Thanh, Phó Tổng Giám đốc Công ty Đầu tư Tài chính Nhà nước TP Hồ Chí Minh (HFIC), nhận định biên lợi nhuận thấp, thời gian hoàn vốn kéo dài từ 15 - 25 năm cùng áp lực chi phí vốn là nguyên nhân khiến nhiều nhà đầu tư còn dè dặt với phân khúc này.
Bài cuối: Cần hành lang pháp lý riêng
