Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa kiến nghị đưa hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật ngoài dự án bất động sản vào phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Theo HoREA, việc bổ sung quy định này nhằm tăng cường quản lý đối với hoạt động phân lô, bán nền phát sinh từ việc tách thửa, đồng thời bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người dân khi giao dịch đất nền ngoài dự án.
HoREA đề xuất đưa hoạt động kinh doanh đất nền ngoài dự án vào phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản. Ảnh minh họa
Trao đổi với phóng viên, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho biết kiến nghị đưa hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật ngoài dự án vào phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản xuất phát từ thực tế hoạt động tách thửa, chuyển mục đích sử dụng đất và chuyển nhượng đất nền đang diễn ra trên thị trường.
Theo ông Châu, Luật Đất đai 2024 cho phép tách thửa, hợp thửa khi đáp ứng các nguyên tắc, điều kiện theo quy định. Trong quá trình này, một số thửa đất sau khi tách có thể được đưa ra giao dịch trên thị trường. Đáng lưu ý, theo HoREA, trong một số trường hợp có thể xuất hiện tình trạng cá nhân đứng tên quyền sử dụng đất nhưng thực chất phía sau là “đầu nậu” hoặc doanh nghiệp thực hiện hoạt động phân lô, bán nền mà không lập dự án bất động sản.
“Điều này có thể dẫn đến tình trạng người dân mua đất nền ngoài dự án gặp rủi ro, thậm chí bị thiệt hại, trong khi chưa có cơ chế bảo vệ đầy đủ theo pháp luật về kinh doanh bất động sản”, ông Châu phân tích.
Từ thực tế trên, Chủ tịch HoREA cho rằng cần thiết lập một hành lang pháp lý riêng để quản lý hoạt động chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật ngoài dự án bất động sản.
Theo đề xuất của HoREA, Chương IV dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) sẽ được thiết kế thành hai mục. Trong đó, Mục 1 quy định về kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản; Mục 2 quy định về kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật không thuộc dự án bất động sản.
Ông Lê Hoàng Châu cho biết, đối với đất đã có hạ tầng kỹ thuật ngoài dự án, HoREA đề xuất quy định cụ thể các điều kiện được chuyển nhượng, trong đó phải hoàn thành đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật; bảo đảm kết nối điện, nước, thoát nước với hệ thống hạ tầng chung của khu vực; có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, còn thời hạn sử dụng và không thuộc trường hợp tranh chấp, kê biên hoặc bị cấm giao dịch.
“Việc đưa các giao dịch này vào phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản không có nghĩa là cấm hoạt động tách thửa, chuyển nhượng đất, mà nhằm xác lập các điều kiện và trách nhiệm pháp lý rõ ràng đối với các bên tham gia giao dịch”, ông Châu nhấn mạnh.
Bên cạnh điều kiện đối với đất, HoREA cũng đề xuất quy định cụ thể quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng. Theo đó, bên chuyển nhượng phải cung cấp đầy đủ, trung thực thông tin về quyền sử dụng đất, bàn giao đất đúng diện tích, vị trí, ranh giới và thực hiện các nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. Bên nhận chuyển nhượng phải thanh toán đúng thỏa thuận, sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới và thực hiện xây dựng theo quy định pháp luật.
Theo ông Châu, việc quy định rõ trách nhiệm của các bên sẽ góp phần hạn chế tranh chấp, nâng cao tính minh bạch của thị trường và quan trọng hơn là tạo thêm cơ sở pháp lý để bảo vệ người dân khi mua đất nền được hình thành từ hoạt động tách thửa ngoài dự án.
Theo HoREA, việc bổ sung quy định về kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật ngoài dự án vào Luật Kinh doanh bất động sản sẽ góp phần hoàn thiện hành lang pháp lý đối với các giao dịch đất nền, đồng thời bảo đảm tính đồng bộ giữa pháp luật về kinh doanh bất động sản và pháp luật đất đai. Việc quy định cụ thể điều kiện chuyển nhượng, quyền và nghĩa vụ của các bên cũng được kỳ vọng hạn chế những rủi ro, tranh chấp phát sinh, qua đó tăng cường bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người dân khi tham gia thị trường bất động sản.
