Sức hút và những rủi ro tiềm ẩn
Tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM, nơi quỹ đất mặt phố có giá trị cao, nhà trong ngõ từ lâu đã trở thành một giải pháp nhà ở cho bộ phận lớn người dân có mức tài chính tầm trung. Ưu điểm chính của phân khúc này là giá bán thấp hơn đáng kể so với nhà mặt tiền trong cùng khu vực, trong khi vẫn thừa hưởng hạ tầng xã hội và các tiện ích sẵn có. Nhiều gia đình trẻ ưu tiên lựa chọn các căn nhà trong ngõ gần các trục đường chính, vừa thuận tiện di chuyển, vừa có không gian sống yên tĩnh hơn.
Tuy nhiên, đi cùng với lợi thế về giá là những rủi ro không nhỏ. Hạn chế lớn nhất là vấn đề giao thông khi ngõ quá nhỏ, gây khó khăn cho việc di chuyển của ô tô, vận chuyển nội thất, và đặc biệt là sự tiếp cận của các phương tiện khẩn cấp như cứu hỏa, cứu thương. Thêm vào đó, nguy cơ vướng quy hoạch luôn hiện hữu, nhất là tại những khu vực có các con ngõ tự phát, hạ tầng chưa đồng bộ, dễ thuộc diện giải tỏa để mở rộng đường trong tương lai.
Một yếu tố quan trọng khác ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị tài sản là tính thanh khoản. Những căn nhà nằm ở vị trí bất lợi, sâu trong ngõ hoặc có lối đi phức tạp thường rất khó giao dịch, khiến việc chuyển nhượng khi cần thu hồi vốn trở nên khó khăn. Các vấn đề về môi trường sống như thiếu ánh sáng tự nhiên, không khí kém lưu thông, ẩm thấp cũng là điểm trừ lớn, tác động tiêu cực đến sức khỏe và chất lượng sinh hoạt của các thành viên trong gia đình.
Nhận diện bất động sản rủi ro và lưu ý khi giao dịch
Theo các chuyên gia bất động sản, người mua cần trang bị kiến thức để nhận diện và tránh xa một số loại hình nhà trong ngõ có rủi ro cao, dù được chào bán với mức giá hấp dẫn.
Người mua nên đặc biệt thận trọng với những căn nhà nằm trong các con ngõ mà hai xe máy di chuyển ngược chiều đã gặp khó khăn. Đặc điểm này gần như triệt tiêu tiềm năng tăng giá và gây ra nhiều bất tiện trong cuộc sống hàng ngày. Tương tự, những vị trí cuối ngõ cụt, sâu và thiếu ánh sáng không chỉ ảnh hưởng tới chất lượng sống mà còn là điểm trừ lớn về mặt phong thủy và thanh khoản.
Rủi ro pháp lý là yếu tố cần được kiểm tra kỹ lưỡng nhất. Cần tránh các bất động sản có lối đi chung nhưng không được xác định rõ ràng trên sổ đỏ, vì đây là nguồn gốc của nhiều tranh chấp phức tạp về sau. Nhóm rủi ro cao nhất bao gồm nhà xây dựng không phép, sai phép hoặc nằm trong diện quy hoạch đã được công bố. Các tài sản này gần như không thể thực hiện giao dịch mua bán, thế chấp ngân hàng hoặc xin cấp phép sửa chữa, cải tạo. Cuối cùng, cần tránh những căn nhà có nền quá thấp so với mặt ngõ, bởi tình trạng ngập úng cục bộ sẽ gây tốn kém chi phí sửa chữa và làm giảm giá trị tài sản.
Để đưa ra quyết định an toàn, người mua cần kiểm tra thông tin quy hoạch tại Ủy ban nhân dân cấp phường/xã, khảo sát thực địa vào nhiều thời điểm khác nhau trong ngày và tham vấn ý kiến của người có chuyên môn. Sự cẩn trọng trong quá trình thẩm định sẽ giúp người mua sở hữu một tài sản an toàn, bảo toàn giá trị và phù hợp cho mục đích an cư lâu dài.
