Chiều 28/10, tại Nhà Quốc hội, Quốc hội đã thảo luận ở hội trường về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi). Tại phiên họp, đa số các ĐBQH khẳng định, việc sửa đổi Luật Nhà ở lần này có ý nghĩa rất quan trọng, không chỉ nhằm tháo gỡ những vướng mắc trong quản lý, phát triển nhà ở mà còn tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản, việc sử dụng nguồn lực đất đai, chính sách an sinh xã hội và chất lượng cuộc sống của người dân.
Một trong những nội dung nhận được sự quan tâm của các đại biểu Quốc hội (ĐBQH) là nhu cầu và cơ cấu phát triển nhà ở phải dựa trên cơ sở thu nhập, khả năng chi trả, nhu cầu thuê hoặc mua nhà, biến động dân số, thị trường lao động và khả năng đáp ứng của hệ thống hạ tầng. Bên cạnh đó, cần quy định chặt chẽ hơn nghĩa vụ phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại. Ngoài ra, những ưu đãi về đất đai, thuế, tín dụng phải được chuyển hóa thành mức giá thấp hơn cho người mua, thuê mua nhà.
Đề nghị xem xét quy định cấm tuyệt đối sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở
Điều 3 dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định Các hành vi bị nghiêm cấm. Thảo luận tại hội trường, nhiều đại biểu quan tâm tới quy định cấm sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở, trừ trường hợp cho thuê để ở hoặc lưu trú (điểm c khoản 5 Điều 3).
Theo đại biểu Lý Anh Thư, Đoàn ĐBQH tỉnh An Giang, việc cấm sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở nhằm đảm bảo công năng, an toàn phòng cháy, chữa cháy và quyền lợi của cư dân là cần thiết. Tuy nhiên, cần phân biệt việc chuyển đổi công năng với các hoạt động làm việc tại nhà, kinh doanh trực tuyến, tư vấn từ xa hoặc kinh doanh quy mô nhỏ không ảnh hưởng đến cộng đồng.
"Trong điều kiện kinh tế số, những hoạt động này giúp giảm chi phí, tạo việc làm và tăng thu nhập. Nếu cấm chung mà không phân biệt quy mô và mức độ tác động thì có thể hạn chế những nhu cầu sử dụng tài sản hợp pháp. Kinh nghiệm từ các nước như Đức và Singapore cũng cho thấy có thể cho phép một số hoạt động tại nhà với điều kiện cụ thể", đại biểu Lý Anh Thư phân tích.
Đại biểu đề nghị giữ nguyên nguyên tắc bảo vệ công năng nhà ở, đồng thời nghiên cứu ngoại lệ có giới hạn đối với hoạt động làm việc, kinh doanh quy mô nhỏ, đảm bảo an toàn công trình, không gây ô nhiễm, mất trật tự và ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của cư dân.
Cho thuê căn hộ để ở hoặc lưu trú phải bảo đảm an ninh, an toàn
Cũng quan tâm tới quy định tại điểm c khoản 5 Điều 3 dự thảo Luật, đại biểu Trương Hồ Hải, Đoàn ĐBQH tỉnh An Giang cho rằng, cần quy định theo hướng "cho phép nhưng có điều kiện, thay vì cấm hoàn toàn".
Đại biểu đề cập tới mô hình "kinh tế chia sẻ" và nhận định đây là xu hướng phát triển chung trên thế giới, ví dụ như mô hình cho thuê căn hộ Airbnb hay taxi công nghệ Grab.
"Việc có nhà cho thuê theo kiểu kinh tế chia sẻ là tất yếu, vậy nên chúng ta không thể cấm hoàn toàn. Nhưng không cho phép cho thuê mà không có giới hạn, vì có thể phát sinh hành vi phi pháp nếu chúng ta không quản lý được vấn đề lưu trú. Rồi hàng loạt vấn đề khác như phòng cháy, chữa cháy, an ninh trật tự", đại biểu Trương Hồ Hải nêu rõ và khẳng định, cần phải có các điều kiện để đảm bảo tài sản của chủ sở hữu, đồng thời không làm ảnh hưởng đến sự an toàn và chất lượng cuộc sống của người dân tại chung cư.
Đóng góp ý kiến đối với việc cho phép cho thuê căn hộ để ở hoặc lưu trú, đại biểu Lương Thị Hoa, Đoàn ĐBQH tỉnh Thanh Hóa đề nghị bổ sung quy định tương ứng về điều kiện, phạm vi lưu trú ngắn hạn và trách nhiệm của chủ căn hộ, đơn vị quản lý vận hành.
"Việc khai thác tài sản phải bảo đảm an ninh, an toàn và không làm ảnh hưởng đến môi trường sống ổn định của cộng đồng dân cư", đại biểu nhấn mạnh.
Đảm bảo nhà ở cho người dân trong bối cảnh biến đổi khí hậu
Phát biểu thảo luận tại hội trường, đại biểu Tạ Minh Tâm, Đoàn ĐBQH tỉnh Đồng Tháp quan tâm tới việc đảm bảo nhà ở cho người dân trong bối cảnh biến đổi khí hậu diễn biến ngày càng phức tạp. Đại biểu nhấn mạnh đây là nhu cầu phát sinh từ thực tế, đồng thời nhằm thể chế hóa Kết luận số 26 của Bộ Chính trị về phòng, chống sụt lún, sạt lở, ngập úng, hạn hán, xâm nhập mặn vùng Đồng bằng sông Cửu Long giai đoạn 2026 - 2035.
Đối với Điều 4 về Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, đại biểu Tạ Minh Tâm kiến nghị đưa rủi ro thiên tai và biến đổi khí hậu thành một căn cứ bắt buộc của chiến lược nhà ở.
Đại biểu kiến nghị thể hiện nội dung: "kịch bản biến đổi khí hậu, kết quả điều tra, quan trắc, dữ liệu, bản đồ phân vùng rủi ro thiên tai, sụt lún, sạt lở, ngập úng và các điều kiện tự nhiên có ảnh hưởng đến an toàn, độ bền và khả năng sử dụng nhà ở" vào khoản 1 Điều 4 thành một trong những Căn cứ xây dựng Chiến lược nhà ở quốc gia.
Đồng thời tại khoản 2 Điều 4 về Nội dung Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, đề nghị bổ sung: "mục tiêu phát triển nhà ở an toàn, thích ứng thiên tai, biến đổi khí hậu, định hướng bố trí nhà ở đối với dân cư phải di dời khỏi khu vực rủi ro cao".
Bên cạnh đó, đại biểu đề nghị bổ sung nội dung thích ứng biến đổi khí hậu vào Điều 28 - Yêu cầu về phát triển nhà ở của cá nhân và Điều 29 – Trách nhiệm của cá nhân trong phát triển nhà ở. Đại biểu nhấn mạnh đây là vấn đề quan trọng đối với vùng đồng bằng, nơi một bộ phận lớn dân cư sinh sống trong nhà ở riêng lẻ khu vực nông thôn, ven sông, kênh rạch.
Tại khoản 1 Điều 28, đại biểu kiến nghị thể hiện nội dung: "nhà ở của cá nhân tại khu vực có rủi ro thiên tai, biến đổi khí hậu phải bảo đảm yêu cầu an toàn, phù hợp cấp độ rủi ro, điều kiện địa chất, thủy văn, môi trường của khu vực theo quy chuẩn kỹ thuật và hướng dẫn của cơ quan có thẩm quyền".
Đối với Điều 125 – Nội dung quản lý nhà nước về nhà ở, đại biểu Tạ Minh Tâm kiến nghị thể hiện tại khoản 3 nội dung: "xây dựng, ban hành, rà soát, cập nhật tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật về nhà ở, trong đó có yêu cầu bảo đảm an toàn và thích ứng với điều kiện tự nhiên, thiên tai, biến đổi khí hậu và các rủi ro đặc thù theo vùng miền".
Đồng thời, đại biểu kiến nghị hoàn thiện Khoản 9 Điều 2 và các điều 79, 80, 81 để mở rộng chính sách nhà ở phục vụ tái định cư cho người phải di dời do thiên tai và biến đổi khí hậu.
Tương ứng các Điều 79, 80, 81 về hình thức, nguyên tắc bố trí và phát triển nhà ở phục vụ tái định cư; Điều 31, 38, 59, 60 về nhà ở do Nhà nước đầu tư, nhà ở xã hội, đại biểu kiến nghị bổ sung nhóm "hộ gia đình, cá nhân phải di dời do thiên tai, biến đổi khí hậu" nhằm bảo đảm quyền tiếp cận nhà ở với các đối tượng này.
Quy định chặt chẽ hơn nghĩa vụ phát triển nhà ở
Đóng góp ý kiến vào dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn – Đoàn ĐBQH TP Hải Phòng cho rằng, cần chuyển mạnh tư duy phát triển nhà ở từ gia tăng nguồn cung sang đáp ứng đúng nhu cầu và khả năng chi trả của người dân.
Theo đó, tại Điều 4, Điều 5 và Điều 6, dự thảo Luật đã quy định tương đối đầy đủ về chiến lược, chương trình phát triển nhà ở và các yêu cầu phát triển nhà ở. Đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn đồng tình với định hướng phát triển đa dạng các loại hình nhà ở, ưu tiên nhà ở cho thuê, nhà ở chính sách và gắn phát triển nhà ở với hệ thống hạ tầng.
Tuy nhiên, vấn đề lớn nhất hiện nay không đơn thuần là thiếu nhà ở, mà là sự mất cân đối về cơ cấu sản phẩm và khả năng tiếp cận của người dân. Thực tế cho thấy, có những khu vực phát triển nhiều dự án nhà ở thương mại nhưng giá bán vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người lao động. Trong khi đó, nhu cầu nhà ở với giá phù hợp, nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê dài hạn vẫn rất lớn.
Tại khoản 2 Điều 5, dự thảo quy định nội dung chương trình phát triển nhà ở cấp tỉnh, bao gồm hiện trạng, dự báo nhu cầu, mục tiêu, chỉ tiêu phát triển và dự kiến nguồn lực. Tuy nhiên, chưa xác lập rõ yêu cầu, đánh giá khả năng chi trả của các nhóm dân cư làm cơ sở xác định cơ cấu nhà ở. Do đó, đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn đề nghị bổ sung vào khoản 2 Điều 5 nguyên tắc xác định nhu cầu và cơ cấu phát triển nhà ở trên cơ sở thu nhập, khả năng chi trả, nhu cầu thuê hoặc mua nhà, biến động dân số, thị trường lao động và khả năng đáp ứng của hệ thống hạ tầng.
Đồng thời, cần có cơ chế theo dõi, đánh giá việc thực hiện các chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê, thay vì chỉ tập trung vào tổng diện tích sàn hoặc số lượng căn hộ được xây dựng. Ngoài ra, quy định chặt chẽ hơn nghĩa vụ phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại. Khoản 1 Điều 25 dự thảo Luật quy định dự án nhà ở thương mại phải thực hiện nghĩa vụ về nhà ở cho thuê, nhà ở xã hội.
Đồng tình với việc thiết kế nhiều phương thức thực hiện để tạo sự linh hoạt cho địa phương và doanh nghiệp nhưng đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn cho rằng, nếu không có nguyên tắc và điều kiện ràng buộc cụ thể, chính sách này có thể phát sinh những hệ quả không mong muốn. Vì vậy, đại biểu đề nghị bổ sung ngay tại khoản 2 Điều 25 về 3 nguyên tắc. Một là, ưu tiên thực hiện nghĩa vụ bằng quỹ đất và quỹ nhà ở thực tế tại những khu vực có nhu cầu cao; việc nộp tiền tương đương phải đáp ứng điều kiện cụ thể, không trở thành phương thức thay thế mang tính phổ biến.
Hai là, trường hợp bố trí quỹ đất ngoài dự án phải bảo đảm khả năng kết nối giao thông, tiếp cận việc làm, trường học, cơ sở y tế và các dịch vụ thiết yếu. Ba là, phải công khai phương pháp xác định giá trị tương đương, phương án sử dụng nguồn tiền, tiến độ hình thành quỹ nhà ở thay thế và trách nhiệm của cơ quan, tổ chức được giao thực hiện. Đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn đề nghị không chỉ giao Chính phủ quy định toàn bộ vấn đề này tại nghị định, mà cần xác lập những nguyên tắc cơ bản trong Luật.
Theo Cổng TTĐT Quốc hội
