TP. Hồ Chí Minh: Bất động sản công nghiệp gia tăng dư địa phát triển

Quy mô công nghiệp mở rộng

Sau khi hợp nhất, TP. Hồ Chí Minh mới ghi nhận có 64 khu chế xuất, khu công nghiệp đã đi vào hoạt động với tổng diện tích hơn 24.200 ha, trong đó khu vực Bình Dương 12.000 ha, TP. Hồ Chí Minh có 4.200 ha và Bà Rịa – Vũng Tàu 8.000 ha. Đây là bước ngoặt lớn, không chỉ mở rộng đáng kể không gian phát triển công nghiệp mà còn tháo gỡ bài toán khan hiếm quỹ đất vốn là hạn chế lâu nay của TP. Hồ Chí Minh.

Trong bối cảnh sau hợp nhất, TP. Hồ Chí Minh tập trung tái cấu trúc các khu công nghiệp hiện hữu theo hướng hiện đại và bền vững. Cụ thể như khu công nghiệp Tân Tạo (Bình Tân cũ) định hướng ứng dụng công nghệ tiên tiến, cải thiện hiệu quả sử dụng đất, đồng thời chuyển đổi một phần cơ sở sản xuất nhỏ lẻ thành công viên cây xanh, thương mại dịch vụ và công nghiệp công nghệ cao. Khu công nghiệp Tân Bình cũng được điều chỉnh theo mô hình công nghệ cao, giảm dần sản xuất nhỏ lẻ, ưu tiên dịch vụ phục vụ dân cư.

Theo ghi nhận của Avison Young Việt Nam, trong quý III/2025, hoạt động bất động sản khu công nghiệp tại TP. Hồ Chí Minh tiếp tục duy trì ổn định với tỉ lệ lấp đầy trung bình khoảng 90% và giá thuê đất công nghiệp giữ ở mức 243 USD/m2/kỳ hạn.

Mới đây, trong buổi làm việc với lãnh đạo UBND TP. Hồ Chí Minh, ông Horst Pudwill, Chủ tịch Tập đoàn Techtronic Industries TTI cho biết, tập đoàn đang có kế hoạch mở rộng hoạt động sản xuất của nhà máy Milwaukee tại Khu Công nghệ cao TP. Hồ Chí Minh (SHTP). Đây được xem là tín hiệu tích cực, góp phần khẳng định sức hút của thành phố đối với các nhà đầu tư công nghệ cao.

Cùng với đó, các khu công nghiệp hiện hữu như Tân Bình, Tân Tạo, Hiệp Phước và khu chế xuất Tân Thuận tiếp tục ghi nhận nhu cầu ổn định, đặc biệt từ nhóm doanh nghiệp sản xuất linh kiện, điện tử, dệt may và logistics. TP. Hồ Chí Minh cũng tăng cường thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào các lĩnh vực chiến lược như bán dẫn, AI và y sinh, trong đó nổi bật là các kế hoạch đưa vào vận hành dự án sản xuất sinh phẩm huyết tương và chuẩn bị khởi động một số dự án bán dẫn tại Khu Công nghệ cao TP. Hồ Chí Minh.

Theo Công ty Avison Young Việt Nam, nguồn vốn đầu tư ngày càng tập trung vào công nghệ cao, cho thấy xu hướng chuyển dịch rõ rệt của ngành công nghiệp TP. Hồ Chí Minh sang các lĩnh vực giá trị gia tăng lớn; đồng thời, dòng vốn FDI tập trung vào các lĩnh vực chiến lược như bán dẫn, AI, y sinh, khẳng định xu hướng chuyển dịch công nghiệp sang lĩnh vực giá trị gia tăng lớn.

Nâng cao vị thế trong chuỗi giá trị toàn cầu

TP. Hồ Chí Minh mới và sự cộng hưởng với Tây Ninh mới (Long An, Tây Ninh) và Đồng Nai mới (Đồng Nai, Bình Phước, có sân bay quốc tế Long Thành) tạo sự liên kết vừa phát huy thế mạnh từng địa phương, vừa tạo sức mạnh tổng thể cho toàn vùng Đông Nam Bộ. Song song đó, cấu trúc mới trong phát triển các khu công nghiệp, khu chế xuất trong nội tại của TP. Hồ Chí Minh với việc vừa khai thác lợi thế cảng biển, logistics, vừa cộng hưởng sản xuất công nghiệp, từ đó nâng cao vị thế khu vực trọng điểm phía Nam trong chuỗi giá trị toàn cầu.

Trong giai đoạn tới, TP. Hồ Chí Minh tập trung hoàn thiện danh mục dự án ưu tiên thu hút đầu tư, đặc biệt trong các lĩnh vực cảng trung chuyển quốc tế, trung tâm đổi mới sáng tạo, nghiên cứu và phát triển, vật liệu mới, năng lượng sạch, bán dẫn, chip và pin công nghệ cao. Thành phố đồng thời thúc đẩy các đề án lớn như Trung tâm Tài chính quốc tế, các dự án đường sắt đô thị, tuyến đường sắt Thủ Thiêm – Long Thành, trung tâm logistics và chương trình phát triển nhà ở. Trên nền tảng của Nghị quyết 98/2023/QH15 quy định thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển Thành phố Hồ Chí Minh, thành phố chủ động chuẩn bị về quy hoạch, đất đai và thủ tục nhằm tạo điều kiện thuận lợi nhất cho nhà đầu tư.

Ở bình diện rộng hơn, theo các chuyên gia kinh tế, việc hợp nhất các địa phương và tinh gọn bộ máy hành chính được kỳ vọng tạo ra các cực tăng trưởng mạnh mẽ hơn, tối ưu hóa nguồn lực và nâng cao năng lực cạnh tranh. Đặc biệt, TP. Hồ Chí Minh sau hợp nhất được dự báo trở thành trung tâm kinh tế lớn nhất cả nước, dẫn dắt dòng vốn FDI và tập trung đầu tư hạ tầng quy mô lớn.

Sự phát triển của hạ tầng giao thông và logistics tiếp tục là chất xúc tác quan trọng cho thị trường bất động sản công nghiệp. Các dự án trọng điểm như sân bay Long Thành, cao tốc Bắc – Nam, cùng với sự bùng nổ thương mại điện tử, đang thúc đẩy nhu cầu kho vận, trung tâm phân phối và hệ thống logistics hiện đại. Sự đồng bộ này không chỉ hỗ trợ sản xuất công nghiệp mà còn củng cố lợi thế cạnh tranh của Việt Nam.

Với bất động sản công nghiệp, quá trình này mở đường cho việc quy hoạch các vùng công nghiệp – đô thị quy mô lớn, gia tăng quỹ đất, tránh khan hiếm đất công nghiệp và hấp dẫn hơn trong mắt nhà đầu tư quốc tế. Theo các chuyên gia của Savills Việt Nam, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam đang bước vào giai đoạn tăng trưởng mạnh, được dẫn dắt bởi dòng vốn FDI chất lượng cao cùng sự phát triển mạnh mẽ của các ngành công nghệ cao như bán dẫn và trung tâm dữ liệu. Chính phủ ưu tiên xây dựng các khu công nghiệp xanh, thông minh, hiện đại và ban hành chính sách ưu đãi cho dự án công nghệ cao, thu hút các tập đoàn lớn như Intel, Amkor, Hana Micron, NVIDIA và CT Group. Điều này không chỉ khẳng định vị thế Việt Nam trong chuỗi cung ứng toàn cầu mà còn mở ra nhu cầu mạnh mẽ về khu công nghiệp chuyên biệt.

Với sự ổn định về chính trị, vị trí chiến lược tại trung tâm Đông Nam Á, chi phí lao động cạnh tranh, sự hội nhập sâu vào chuỗi cung ứng toàn cầu và cam kết cải thiện hạ tầng, Việt Nam đang đáp ứng phần lớn các tiêu chí của thế hệ khách thuê công nghiệp mới. Ông Thomas Rooney, Phó Giám đốc, Dịch vụ Bất động sản Công nghiệp Savills Việt Nam nhận định, thị trường Việt Nam đang ghi nhận những chuyển dịch rõ nét và tương đồng với xu thế của thế giới về nhu cầu thuê, bằng chứng là việc khách thuê đang ưu tiên các yếu tố linh hoạt, tiết kiệm và bền vững.

Các chiến lược như “Friend-shoring” tập trung vào việc chuyển hoạt động sản xuất và thương mại đến các quốc gia có quan hệ chính trị và kinh tế chặt chẽ, thường là đồng minh hoặc đối tác thân thiện được kỳ vọng sẽ mang lại nhiều lợi ích thiết thực cho Việt Nam, đặc biệt là trong việc thu hút dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài và gia tăng nhu cầu đối với các không gian công nghiệp hiện đại. “Xu hướng này cũng sẽ thúc đẩy quá trình phát triển chuỗi cung ứng nội địa, từ đó nâng cao năng lực cạnh tranh và tạo động lực đổi mới trong toàn ngành”, ông Thomas Rooney nhấn mạnh.