Quý I/2025: Căn hộ khởi sắc, đất nền và nghỉ dưỡng phân hóa
Quý đầu năm 2025 được xem là giai đoạn nối tiếp đà phục hồi từ cuối năm 2024 của thị trường bất động sản nhà ở, với những chuyển biến đáng ghi nhận cả về nguồn cung lẫn sức cầu.
Căn hộ: Nguồn cung sơ cấp tại TP.HCM và các tỉnh giáp ranh đạt gần 13.000 căn, ổn định so với cùng kỳ. TP.HCM và Bình Dương tiếp tục là hai thị trường chủ lực, chiếm lần lượt 53,9% và 39,5% tổng cung. Sức cầu ghi nhận tín hiệu tích cực, tăng 56% so với quý I/2024. Đáng chú ý, Bình Dương vượt TP.HCM về lượng tiêu thụ sơ cấp (chiếm 43,6%), phần nào được thúc đẩy bởi thông tin quy hoạch sáp nhập.
Tình trạng lệch pha cung cầu vẫn hiện hữu: căn hộ cao cấp (hạng A) chiếm tới 72,1% nguồn cung sơ cấp tại TP.HCM, trong khi phân khúc vừa túi tiền (hạng B, C) khan hiếm kéo dài từ năm 2019. Mặt bằng giá bán sơ cấp tăng nhẹ 2-5%, cục bộ một số dự án tại Bình Dương, Long An tăng 5-11%. Thanh khoản và giá thứ cấp cũng phục hồi, tập trung ở các dự án đã bàn giao, pháp lý hoàn chỉnh.
Nhà phố/Biệt thự: Nguồn cung sơ cấp tăng 7% so với cùng kỳ, đạt hơn 5.000 căn. Lượng tiêu thụ tăng gấp 4 lần quý I/2024, đạt gần 400 căn, chủ yếu tại Bình Dương và Long An. Giá sơ cấp tăng trung bình 4%, giá thứ cấp tăng 8-12% so với cuối năm 2024.
Đất nền dự án: Nguồn cung sơ cấp giảm nhẹ 2% (khoảng 6.500 nền), nhưng tỷ lệ hấp thụ tăng tới 6,1 lần so với cùng kỳ năm trước. Thị trường thứ cấp ghi nhận mức tăng giá phổ biến 12-16%, thậm chí có hiện tượng "sốt cục bộ" 20-30% tại các khu vực có thông tin quy hoạch, sáp nhập.
Bất động sản nghỉ dưỡng: Dù du lịch tăng trưởng kỷ lục (khách quốc tế quý I đạt hơn 6 triệu lượt, tăng 29,6%), thị trường bất động sản nghỉ dưỡng phục hồi chậm và phân hóa. Nguồn cung mới chỉ tăng nhẹ ở phân khúc nhà phố/shophouse (+18%), trong khi biệt thự và condotel gần như đi ngang.
Lượng tiêu thụ nhà phố/shophouse giảm 54% do chủ yếu là hàng tồn kho cũ. Condotel có giao dịch tăng (gấp 2,9 lần cùng kỳ) nhưng chỉ tập trung ở vài dự án. Giá bán sơ cấp ổn định, các chính sách kích cầu (cam kết thuê lại, hỗ trợ lãi suất) chưa thực sự hiệu quả. Niềm tin nhà đầu tư và thanh khoản phân khúc này vẫn ở mức thấp.
Quý II/2025: Cơ hội và thách thức song hành
Bước sang quý II, thị trường đối mặt nhiều yếu tố khó đoán định: tác động tiềm ẩn từ chính sách thuế đối ứng của Mỹ, kế hoạch sáp nhập các đơn vị hành chính, và tiến độ giải ngân đầu tư công, đặc biệt là các dự án hạ tầng trọng điểm.
Trong bối cảnh đó, phân khúc căn hộ phục vụ nhu cầu ở thực tại các đô thị lớn, có kết nối giao thông tốt được dự báo tiếp tục là điểm sáng dẫn dắt thị trường.
Dự báo căn hộ: Nguồn cung mới dự kiến tăng, đạt khoảng 3.000 - 4.000 căn, tập trung chủ yếu tại Bình Dương (Thuận An, Dĩ An) và khu Đông TP.HCM (TP. Thủ Đức). Áp lực chi phí đầu vào tiếp tục đẩy mặt bằng giá sơ cấp lên cao, có thể lên đến 60 triệu đồng/m2 tại Bình Dương và trên 130 triệu đồng/m2 tại khu Đông TP.HCM. Nguồn cung nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội được kỳ vọng cải thiện hơn nhờ các nỗ lực gỡ vướng pháp lý và khuyến khích từ Chính phủ.
Dự báo Nhà phố/Biệt thự: Nguồn cung mới dự kiến khoảng 1.200 - 1.500 căn, chủ yếu ở các đô thị vệ tinh tại Long An, Bình Dương, Đồng Nai. Giá sơ cấp có thể biến động và duy trì ở mức cao do chi phí đầu vào và tác động tiềm ẩn từ chính sách thuế mới. Thị trường thứ cấp được kỳ vọng duy trì đà phục hồi thanh khoản và giá, đặc biệt ở các dự án pháp lý hoàn chỉnh, kết nối tốt.
Dự báo Đất nền: Nguồn cung mới dự kiến tăng nhẹ (550 - 650 nền), tập trung ở các tỉnh vùng ven. Sức cầu cải thiện nhưng nhà đầu tư vẫn thận trọng, tập trung vào sản phẩm pháp lý rõ ràng, hưởng lợi hạ tầng. Giá sơ cấp dự kiến tăng 3-5% do chi phí, thông tin quy hoạch và sự tham gia của các chủ đầu tư lớn.
Dự báo Bất động sản nghỉ dưỡng: Nguồn cung mới các phân khúc dự kiến tăng nhẹ so với quý I (Condotel 200-300 căn, Biệt thự 150-200 căn, Nhà phố/Shophouse 100-150 căn). Tuy nhiên, sức cầu chung được dự báo tiếp tục ở mức thấp, đà giảm có thể kéo dài và chưa thấy dấu hiệu phục hồi rõ ràng trong ngắn hạn. Giá bán sơ cấp dự kiến ổn định, các chính sách kích cầu vẫn được áp dụng nhưng hiệu quả còn hạn chế.
Nhìn chung, thị trường bất động sản quý II/2025 vẫn tiềm ẩn nhiều thách thức. Đà phục hồi sẽ có sự phân hóa rõ rệt, trong đó phân khúc căn hộ đáp ứng nhu cầu thực được kỳ vọng là động lực chính, trong khi các phân khúc khác như đất nền, nhà phố liền thổ và đặc biệt là bất động sản nghỉ dưỡng cần thêm thời gian và yếu tố hỗ trợ để lấy lại đà tăng trưởng.
