Nguồn cung mới sôi động, hấp thụ còn dè dặt
Theo số liệu từ DKRA Group, thị trường nhà phố, biệt thự tại TP.HCM và các tỉnh giáp ranh trong quý I/2025 có nhiều chuyển biến. Nguồn cung sơ cấp ghi nhận 5.096 căn đến từ 86 dự án, tăng 7% so với cùng kỳ năm 2024. Lượng tiêu thụ đạt 373 căn, dù tăng gấp 4 lần so với quý I/2024 (giai đoạn thị trường gần như đóng băng) nhưng vẫn là mức khá thấp so với nguồn cung đưa ra, cho thấy tỷ lệ hấp thụ chung còn dè dặt.
Xét về khu vực, Đồng Nai dẫn đầu về nguồn cung mới (chiếm 42%), tiếp theo là TP.HCM, Long An, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu. Về tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung mới, Bình Dương ghi nhận mức cao nhất với 41%, tiếp theo là Long An (40%), trong khi TP.HCM chỉ đạt khoảng 11%.
Bước sang quý II/2025, thị trường dự kiến đón nhận lượng cung mới dồi dào hơn. Hàng loạt dự án đã và đang rục rịch giới thiệu, mở bán:
Tại Bà Rịa - Vũng Tàu, VinaLiving chuẩn bị ra mắt dự án Phu My Estates (Phú Mỹ) vào đầu tháng 5. Dự án có quy mô 7,2 ha với 333 sản phẩm nhà phố, biệt thự song lập và đơn lập.
Tại TP.HCM, Khang Điền (KDH) hợp tác cùng Keppel Land chính thức giới thiệu và mở bán dự án biệt thự Foresta Khang Điền (TP. Thủ Đức) trong tháng 4. Dự án rộng hơn 10 ha với 200 căn biệt thự đã hoàn thiện xây dựng và pháp lý.
Tại Bình Dương, Gamuda Land tiếp tục triển khai bán hàng tại dự án Artisan Park (TP. Thủ Dầu Một) với 349 căn nhà phố thương mại.
Tại Đồng Nai, Novaland (NVL) cho biết dự kiến mở bán phân khu tiếp theo của đại đô thị Aqua City (TP. Biên Hòa) vào cuối quý II, sau khi đã triển khai xây dựng giai đoạn I từ cuối năm 2024.
Tại Long An, thị trường được dự báo sẽ rất sôi động với kế hoạch ra mắt và mở bán hơn 10.000 sản phẩm nhà phố, biệt thự từ các chủ đầu tư lớn như Nam Long (NLG), Ecopark, Vingroup (VIC), Trần Anh Group...
Thị trường cần thêm lực đẩy
Mặc dù nguồn cung có dấu hiệu phục hồi, song mức độ hấp thụ của thị trường nhà phố, biệt thự vẫn là một dấu hỏi lớn. Ông Nguyễn Văn Hậu, Tổng giám đốc CTCP Bất động sản Asian Holdings, đánh giá tỷ lệ tiêu thụ hiện tại chưa cao.
Lý giải nguyên nhân, ông Hậu cho rằng dư âm từ giai đoạn 2015-2020, khi 70-80% người mua là giới đầu cơ lướt sóng, vẫn còn tác động. Nhiều nhà đầu tư mua theo phong trào mà không đánh giá đúng tiềm năng, dẫn đến "chôn vốn" khi thị trường khó khăn, tỷ suất cho thuê thấp. Việc bán cắt lỗ cũng không dễ dàng.
"Bên cạnh đó, giá trị sản phẩm nhà phố, biệt thự thường lớn, trong khi khả năng tài chính của nhiều khách hàng chưa hồi phục hoàn toàn sau giai đoạn khó khăn. Lãi suất tuy đã hạ nhiệt nhưng các ngân hàng vẫn còn thận trọng trong việc cấp tín dụng cho phân khúc này, khiến người mua khó tiếp cận vốn", ông Hậu phân tích.
Đồng quan điểm, chuyên gia bất động sản độc lập Nguyễn Hoàng cũng chỉ ra tâm lý người mua và nhà đầu tư đã có sự thay đổi, một bộ phận chuyển hướng sang phân khúc căn hộ. Ông Hoàng nhấn mạnh các điểm yếu cố hữu của phân khúc này: nguồn cung lớn, giá cao nhưng nhu cầu thực thấp, tỷ lệ lấp đầy dân cư sau bàn giao thường không cao, dẫn đến hiệu quả khai thác (cho thuê, kinh doanh) không như kỳ vọng của nhà đầu tư.
"Để phân khúc này sôi động trở lại, cần có sự điều chỉnh từ phía chủ đầu tư", ông Hoàng đề xuất. Theo đó, cần quy hoạch số lượng biệt thự hợp lý hơn, thiết kế nhà phố phù hợp nhu cầu mới. Quan trọng hơn là các chính sách bán hàng hấp dẫn như chiết khấu, giãn tiến độ thanh toán, hỗ trợ lãi suất vay. Đặc biệt, các chủ đầu tư cần có giải pháp thu hút cư dân về ở và kinh doanh thực sự sau khi bàn giao, tránh tình trạng các khu đô thị "ma".
Từ góc nhìn nhà đầu tư, ông Hoàng khuyên cần xác định rõ kỳ vọng và đánh giá tính khả thi. "Biệt thự, nhà phố là sản phẩm đặc thù, giá cao. Việc khai thác phải gắn liền với giá trị sử dụng thực tế. Nếu sản phẩm không có hiệu quả khai thác mà chỉ trông chờ vào tăng giá đơn thuần thì không còn khả thi trong bối cảnh hiện tại", ông Hoàng kết luận.
